Stéphane Desjardins | Dossier Économie
Quelles sont les causes de la crise du logement ? Comment s’en sortir ? On fait le point.
« La rareté qui fait grimper les prix, est le problème numéro un », commente Jean-Philippe Meloche, professeur à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal.
Elle aurait commencé lors du boom économique de la fin des années 1980, qui survient après un choc pétrolier et une longue récession. « On n’a rien construit dans les années 1990, reprend-il. Mais, au tournant des années 2000, l’économie repart en grand et le chômage baisse. Depuis, les logements se remplissent plus rapidement qu’il ne s’en bâtit. »
S’instaure une frénésie de construction de bungalows et de condos, alimentée par 20 ans de taux d’intérêt historiquement faibles, qui entraîne une bulle immobilière dans les années 2020. Ainsi, la valeur des prêts hypothécaires aura augmenté de 305% entre 2002 et 2023, selon l’Institut de recherche et d’informations socioéconomiques (IRIS).
Aujourd’hui, un ménage qui veut acheter une maison dans la région de Montréal doit y consacrer 50% de ses revenus, selon la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL). Le prix moyen est de 616 000$ dans le Grand Montréal et 401 000$ dans le reste du Québec, selon la SCHL.
Désengagement
À la fin des années 1990, à Ottawa, le gouvernement Chrétien redresse les finances publiques et se retire du financement du logement social. Il y a une décennie, à Québec, en pleine austérité budgétaire, le gouvernement Couillard fait de même. Résultat: on ne construit pratiquement plus de logements sociaux depuis 20 ans, on rénove très lentement les existants et les projets de coopératives se concrétisent au compte-gouttes.
En 2021, 3,5% des ménages québécois (9% de tous les ménages locataires) vivaient dans un logement social et abordable (un peu moins de 5% à Montréal et Québec), selon l’Institut de la statistique du Québec (ISQ). Selon les données de 2021, près de 50 700 ménages sont sur une liste d’attente.
Pandémie
La Covid-19 a fait dérailler les chaînes mondiales de production. Le prix des matériaux a bondi, alimenté par l’inflation. Construire ou rénover coûte beaucoup plus cher.
« Dans un marché serré, même les riches ont de la difficulté à se loger, reprend M. Meloche. Ils achètent alors les maisons de la classe moyenne. Ces derniers occupent des logements moins prestigieux. Les plus pauvres sont ainsi incapables de se loger, leurs revenus ne suffisent plus. »
Exploitation par les AirBnB
L’apparition de plateformes de location, comme AirBnB, exacerbe la rareté dans les quartiers centraux ou branchés. Avec AirBnB, un propriétaire réalise le profit d’un mois en une fin de semaine…
De plus, les maisons des boomers, désertées par leurs enfants, pourraient accommoder des familles. Mais pourquoi quitter une grande maison souvent payée pour occuper un condo ou un logement hors de prix ?
Rénovictions
Le parc immobilier vieillit : 56% de tous les immeubles résidentiels québécois ont été construits avant 1980, selon l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ). Déjà, en 2011, l’APCHQ notait que 43% des logements locatifs avaient besoin de réparations. En 2023, 20,5% des logements étaient en mauvais état, selon la SCHL.
Beaucoup de propriétaires se lancent dans des rénovations. Mais le phénomène alimente celui de la gentrification. Pire: nombre de proprios flairent la bonne affaire et expulsent des locataires, effectuent des rénovations cosmétiques (ou réelles) et relouent le même logement deux ou trois fois plus cher. Nombre de personnes qui habitent dans des tentes ont ainsi été victimes du phénomène de « rénoviction ».
Depuis une décennie, les villes et les gouvernements ont multiplié les exigences urbanistiques et environnementales. Les taxes sur le développement et les nouvelles exigences à la CNESST conformes à la Loi modernisant le régime de santé et de sécurité au travail alourdissent davantage une bureaucratie qui ralentit ou empêche carrément les projets immobiliers. Les coûts de construction ont passé de 130$ à 215$ le pied carré depuis cinq ans, selon Raymond Paré, le président de COGIR, un gestionnaire de logements.
Hausse des loyers
Puisqu’on ne construisait plus de logements locatifs jusqu’à tout récemment, le taux d’inoccupation est passé du seuil d’équilibre de 3% en 2020 à 1,8% en 2024, pour toutes les villes de plus de 10 000 habitants, selon l’Institut de la statistique du Québec (ISQ). Dans le segment des loyers inférieurs à la moyenne, le taux d’inoccupation se situait à 0,4% en 2024, révèle la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM). Pour ceux dans la moyenne, c’est 1,1%.
Depuis 3 ans, les loyers ont augmenté en moyenne de 20% dans les grandes villes québécoises, selon le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ). Depuis 2019, cette hausse est de 71% à Montréal, affirme Richard Ryan, consultant en logement abordable et ex-élu du Plateau Mont-Royal. En 2024, un appartement de 2 chambres se louait en moyenne 1176$ à Montréal et 1159$ à Québec, selon la SCHL.
Et si vous souhaitez déménager, attendez-vous à payer un loyer médian 60% plus cher que celui payé par les locataires établis, déclarait la CMM en juillet 2025. Ainsi, le quart des logements de Montréal et de Québec sont hors de portée des 20% des ménages aux plus faibles revenus, selon la SCHL.
Pas surprenant que 34,7% des Canadiens de 20 à 30 ans demeurent encore chez leurs parents.
Inégalités
Autrefois, on pouvait se loger plus loin moins cher. Plus maintenant. Et la ruée pandémique vers les chalets a fait exploser leur prix.
La hausse des inégalités de revenus, depuis les années 1990, a accentué la crise du logement dans les pays riches en dopant les prix de l’immobilier, selon une étude de 2020 de la Socio-Economic Review. Les riches transfèrent leur patrimoine à leurs enfants, ce qui accentue le phénomène.
Fiscalité et bungalows
Généralement, les politiques d’accès à la propriété ont permis à la classe moyenne de s’enrichir en s’achetant maisons et condos. Par exemple, l’exemption de la taxe sur le gain de capital sur la résidence principale coûte des milliards aux gouvernements: cet argent pourrait financer la construction de logements abordables.
Même si plus d’un million de Québécois sont locataires, aucun parti politique n’oserait proposer une telle mesure alors qu’ils cherchent tous à séduire la classe moyenne, largement propriétaire et banlieusarde.
Filtrage
La SCHL estime qu’il faudrait construire 1 190 000 logements au pays d’ici 2030 pour revenir à un taux d’abordabilité comparable au début des années 2000. Mais est-ce assez ? Selon une étude américaine, après une période de bas taux d’inoccupation, il doit grimper à 7% ou davantage pour retrouver un marché favorable aux locataires, selon l’organisme Vivre en Ville.
Actuellement, les logements neufs sont chers. Plus de 23 000 sont en construction à Montréal. Ils se loueront plus de 2 000$ par mois. Selon la théorie du « filtrage », ils libèrent de la place au sommet de la pyramide, ce qui crée de la disponibilité au bas de l’échelle.
« C’est un mythe. Pire: la construction de condos de luxe entraîne une hausse généralisée des loyers », analyse Yaya Baumann, chercheur associé à l’IRIS et doctorant sur le logement à l’Université de Montréal.
Le gouvernement québécois impose aux municipalités de moduler leur permis de construction dans un souci de densification depuis quelques années. Or, les citoyens n’aiment pas les tours. Le « pas dans ma cour » ralentit les projets. Et la conversion de bureaux, hôtels et usines en logements encourage la gentrification.
« Le désengagement des gouvernements dans le logement social est clairement une politique néolibérale, selon M. Baumann. Au contraire, l’État doit financer massivement les HLM, coopératives et logements étudiants. » Mais est-ce possible dans une société capitaliste comme la nôtre ? « En Europe, plusieurs pays ont massivement investi dans le logement social, poursuit-il. Idéalement, la moitié des ménages locataires devraient être logés dans des appartements hors marché. Je suis toutefois pessimiste, car il faut sans cesse se battre pour convaincre des élus récalcitrants. »
La guerre commerciale avec les États-Unis changera-t-elle la donne ? Car Ottawa et les provinces veulent investir massivement dans les infrastructures et le logement pour contrer les effets des tarifs du président Trump. Le premier ministre Carney préférera-t-il les dépenses militaires massives aux besoins en logement des moins nantis ?
Crédit photo : Documentaire Ma cité évincée