Équipe Reflet de Société | Dossier Communautaire
Sur les chantiers de Griffintown comme dans l’Est de Montréal, les pancartes « condos à vendre » continuent de se multiplier. Mais depuis le 23 janvier 2026, une contrainte majeure a disparu du paysage immobilier montréalais.
Le règlement dit du « 20-20-20 », aussi connu sous le nom de règlement Pour une métropole mixte, a été aboli par la Ville de Montréal, mettant fin à une mesure qui, depuis 2021, divisait profondément les acteurs du logement.
Pensé à l’origine comme un outil pour freiner la flambée des prix et favoriser la mixité sociale, le règlement imposait aux promoteurs immobiliers de projets de cinq logements et plus de contribuer à l’offre de logements sociaux, abordables et familiaux.
Des années plus tard, son retrait soulève une question centrale : le 20-20-20 a-t-il échoué… ou a-t-on renoncé trop vite à ses ambitions ?
Une équation ambitieuse
Adopté le 1er avril 2021, le règlement visait une cible à long terme de 20 % de logements sociaux, 20% de logements abordables et 20 % de logements familiaux (trois chambres et plus) dans les nouveaux développements immobiliers.
La Ville n’exigeait toutefois pas que ces proportions soient atteintes dans chaque immeuble. Les promoteurs pouvaient choisir entre intégrer ces logements directement dans leurs projets, verser une contribution financière ou encore céder un terrain, afin de financer des coopératives et des organismes sans but lucratif ailleurs sur le territoire.
L’objectif affiché était clair : éviter que Montréal ne devienne une ville réservée aux ménages les plus fortunés en repoussant les familles et les classes moyennes vers la périphérie. « C’était un règlement structurant. On voulait sortir du modèle du condo uniforme et créer une véritable mixité », expliquait à l’époque Robert Beaudry, élu municipal responsable de l’habitation.
Une crise persistante
Disons-le, les logements familiaux demeurent rares et coûteux, et les taux d’inoccupation sont à 2,4% au Québec en fin d’année 2025. Pour de nombreuses familles, se loger adéquatement à Montréal relève toujours du parcours du combattant.
Dans ce contexte, le règlement 20-20-20 n’a jamais fait l’unanimité. Du côté des promoteurs et des associations du secteur immobilier, les critiques étaient constantes. L’Association des Professionnels de la Construction et de l’Habitation du Québec (APCHQ) dénonçait une pression financière supplémentaire sur les projets, susceptible de ralentir la construction et de décourager les investissements.
Est-ce qu’augmenter les contraintes n’empêchent pas certains chantiers de voir le jour ? Est-ce que les contraintes peuvent réduire l’offre globale de logements et entretenir la pénurie ? Pour l’APCHQ, une nouvelle fois, il semblerait que la responsabilité du financement du logement social doive incomber davantage à l’État, par le biais de subventions directes, plutôt que d’être transférée au secteur privé.
Du côté du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), le constat est tout autre. Catherine Lussier, coordonnatrice de l’organisme fondé en 1978, rappelle que le regroupement national rassemble des comités logement, des associations de locataires, des groupes de femmes et des syndicats, et travaille à la fois sur la question du logement, de la pauvreté et de l’aménagement urbain.
Pour elle, le règlement n’était pas un frein à la construction. « La question, ce n’est pas de construire à tout prix. C’est de savoir comment on souhaite voir la ville se développer. Est-ce qu’on introduit une vision avec du logement décent et social, ou est-ce qu’on laisse le marché décider seul ? »
Elle souligne qu’au quatrième quartile du marché, certains taux d’inoccupation atteignent près de 3 %. « On continue de construire du logement cher. Jusqu’à quand ? »
Un bilan mitigé
Sur le plan quantitatif, la Ville de Montréal estime avoir récolté près de 50 millions de dollars en contributions financières grâce au règlement 20-20-20. Des terrains ont également été cédés, permettant la réalisation de projets de logements sociaux par des coopératives et des organismes sans but lucratif d’habitation.
Cependant, l’intégration directe de logements sociaux au sein même des nouveaux immeubles privés demeure marginale. Pour plusieurs promoteurs, il était plus rentable et moins contraignant de verser une compensation financière que de gérer des unités à loyers contrôlés dans des projets destinés au marché privé.
Pour Catherine Lussier, le règlement ne manquait pas de rigueur, mais de mordant. « Les contributions financières étaient calculées avant le développement, donc avant la valeur ajoutée. Elles n’étaient pas suffisamment dissuasives pour inclure des logements sociaux.
Elle estime également qu’il aurait fallu indexer les contributions financières au même rythme que la valeur marchande des projets. « Sinon, on crée un non-sens : la valeur immobilière augmente, mais pas la contribution exigée. »
Le FRAPRU critiquait depuis longtemps ces « échappatoires ». Pour ses militants, la mixité sociale ne peut être réelle si les logements sociaux sont relégués ailleurs, plutôt qu’intégrés au cœur des quartiers en développement. « On voulait lutter contre la gentrification, conserver les locataires dans leur milieu de vie, près des services. Si on construit ailleurs, on manque l’objectif. »
Une abolition saluée et redoutée
Le 23 janvier 2026, le couperet est tombé : la Ville a aboli le règlement 20-20-20 parce qu’elle estimait que le mécanisme n’atteignait pas suffisamment ses objectifs en matière de création rapide de logements et qu’il ralentissait certains projets immobiliers, dans un contexte de crise aiguë du logement. Les entrepreneurs et les promoteurs ont accueilli la nouvelle avec satisfaction, y voyant un signal favorable à la relance de la construction résidentielle.
Au FRAPRU, la réaction est teintée de déception. « C’est préoccupant de voir Montréal retirer cet outil pour ce qui ressemble à une micro-polémique », affirme Catherine Lussier. « Il y avait des faiblesses, oui. Mais on pouvait les corriger. L’abandonner, c’est céder du terrain au marché. »
Elle s’interroge sur la suite : « Est-ce que la Ville va miser uniquement sur des
investissements fonciers ? Va-t-elle transférer encore davantage la responsabilité au privé ? Pour nous, ce n’est pas la voie la plus favorable. »
Logements vacants et logique de marché
Au-delà du règlement lui-même, la crise du logement révèle des dynamiques plus profondes. Le phénomène des logements volontairement laissés vacants s’inscrit dans une logique de valorisation foncière. Dans un marché où la valeur immobilière augmente rapidement, certains propriétaires préfèrent attendre plutôt que de louer à des prix inférieurs au marché ou de s’engager dans des baux à long terme.
Le logement devient alors un actif financier, plus qu’un bien de première nécessité. Un phénomène qui pose un défi majeur aux politiques publiques.
Pour le FRAPRU, cette situation exige davantage de régulation. « Il faut reprendre le contrôle de la ville. Les promoteurs ne développeront pas spontanément du logement social », affirme Catherine Lussier.
Avec l’abolition du 20-20-20, la Ville de Montréal se trouve à la croisée des chemins. Québec a annoncé en 2024 un nouveau programme d’aide au logement abordable, mais les besoins dépassent largement les annonces.
Selon le FRAPRU, plus de 100 000 ménages montréalais consacrent plus de 30 % de leur revenu au logement, et des dizaines de milliers dépassent même le seuil critique de 50 %. « On parle de ménages au bord de l’itinérance. Ils ne peuvent pas attendre », insiste Catherine Lussier.
Pour elle, si le règlement était imparfait, la solution aurait été de forcer davantage l’inclusion sur site et d’augmenter les investissements publics, plutôt que de miser sur de simples incitatifs financiers dont les contours demeurent flous.
La question est désormais plus large : quelle vision veut-on pour Montréal ? Une ville où l’on conserve des sites pour du logement social, ou une ville livrée aux dynamiques spéculatives ?
Pour les familles, les locataires et les ménages à revenu modeste, l’enjeu est loin d’être théorique. Il s’agit de savoir qui pourra encore habiter Montréal demain.
Le règlement 20-20-20, malgré ses limites, incarnait une tentative de réponse à cette question.
Son abolition ne clôt pas le débat. Elle le relance, avec encore plus d’urgence. Entre idéaux de justice sociale et réalités économiques, la partie reste serrée. Et la crise du logement, elle, ne prend pas de pause.
Crédit photo en haut : Marc-Olivier Jodoin sur Unsplash
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